그대로 흘러간다

임대인은 임대차 계약에서 임차 목적물을 사용·수익할 수 있도록 해 주고, 그에 대한 대가로서 차임(물건을 빌려 쓴 대가로 주는 돈)을 지급받기로 한 한쪽 당사자를 말한다. 임차인은 임대차 계약에서 임대인 소유의 임차물을 사용·수익하고, 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 한쪽 당사자를 가리킨다.

여기서 임대차 계약은 임대인이 자신이 소유한 물건이나 권리 등 목적물을 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 가리킨다. 이 임대차는 ‘상가건물 임대차보호법’에 따른 임대차와 ‘민법’에 따른 임대차로 나뉜다.

‘상가건물 임대차보호법’에 따른 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함) 중 보증금액이 일정금액 이하인 상가건물이 대상이 된다.

‘민법’에 따른 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 특히 보증금액이 일정금액을 초과하는 상가건물 임대차에 대해서는 ‘상가건물 임대차보호법’이 아닌 '민법'이 적용된다.

한편, 임대인은 ▷차임지급청구권, 차임증액청구권, 임대물반환청구권, 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리 등을 가지며 ▷목적물을 사용·수익하게 할 의무, 방해제거 의무, 하자 등에 대한 담보 책임, 임대차 보증금 반환 의무 등을 지닌다.

임차인은 ▷사용·수익권, 임대차등기협력청구권, 차임감액청구권, 부속물매수청구권, 필요비상환청구권, 유익비상환청구권 등의 권리 등을 가지며 ▷차임지급의무, 목적물의 사용·수익에 따른 의무, 목적물의 반환의무 및 원상회복의무 등을 지닌다.

임대인의 권리 및 의무

● 임대인의 권리
차임지급청구권
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 여기서 차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것이다.

차임증액청구권
임대인은 임대차 계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. 또한 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(상가건물 임대차보호법 제11조).

임대물반환청구권
임대인은 임차인으로 하여금 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복하고 부속시킨 물건을 철거할 것을 요청할 수 있다.

임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리
임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있으며, 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다. 다만 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있다.

● 임대인의 의무
목적물을 사용·수익하게 할 의무
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

방해제거의무
임대인은 임대차 계약 체결 후 종전의 임차인 등 제3자가 새로운 임차인의 사용·수익을 방해하는 경우 그 방해를 제거하도록 노력해야 하며, 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

하자 등에 대한 담보책임
임대인은 권리의 하자로 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 목적물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우 임차인에게 담보책임을 부담해야 한다.

임대차보증금의 반환의무
임대인은 임대차 기간의 만료 등으로 임대차 계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 한다.

임차인의 권리 및 의무

● 임차인의 권리
사용·수익권
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

임대차등기협력청구권
임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에게 그 임대차 등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

차임감액청구권
임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 이 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

부속물매수청구권
건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 그 매수를 청구할 수 있다.

필요비상환청구권
임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 필요비는 임대차 계약의 목적에 따라 목적물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용으로, 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함된다.

유익비상환청구권
임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말한다.

● 임차인의 의무
차임 지급 의무
임차인은 목적물에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 한다.

목적물의 사용·수익에 따른 의무
임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다.

목적물의 반환의무 및 원상회복의무
임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 반환해야 하며, 이 경우 목적물을 원래의 상태로 회복시켜 반환해야 한다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축 바닥면적(대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 의미한다. 즉 수평적 건축 밀도를 말한다.

건폐율을 규정하는 목적은 용도지역별로 그 밀도를 달리 정하여 쾌적한 도시환경을 유지하기 위한 것이다. 건축물의 밀집 방지, 일조, 채광, 통풍, 방화, 피난 등에 필요한 공지를 확보하기 위하여 적용하는 것으로 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

건폐율은 건물 1층의 바닥면적을 대지 면적으로 나누어 %로 표시하며, 건물의 1층 바닥면적을 건평이라고 한다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(1개의 대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다. 즉 입체적인 건축면적과 밀도를 말한다. 이때 연면적은 지하부분을 제외한 지상부분 건축물의 바닥면적을 기준으로 계산된다.

도시계획구역내의 각 용도지역에 따라 확보하여야 할 최소한의 도시공간을 규정하는 것으로 일조.채광.통풍이나 방화 상 유효한 공간을 확보함과 동시에 대지, 즉 토지이용의 고도화를 기하자는데 있다.

즉, 도시의 수직적 밀도관리를 위한 것으로 건축물의 형태를 평면적인 것에서 입체적인 것까지 고려하여 대지 내에 많은 공지 공간을 확보토록 하되, 용도지역에 따라 일정한 비율로 제한하여 토지를 효율적으로 이용하고 쾌적한 도시환경으로 정비하여 균형 있는 도시발전을 기하기 위한 규정이다.

환율의 변동을 인정하지 않거나 환율을 일정 범위 내로 고정시켜서 안정을 꾀하는 환율제도이다.

고정환율제도는 환율이 안정적으로 유지됨에 따라 경제활동의 안정성이 보장되어 대외거래를 촉진시키고, 국내 인플레이션과 신용확대에 쉽게 대처할 수 있다는 등의 장점이 있다.

하지만 환율 변동에 의한 자동적 국제수지를 조정할 수 없고 대외부문의 충격이 국내경제를 불안정하게 한다는 단점도 있다. ↔변동환율제도

개인이 채무를 변제할 수 없는 상태에 빠진 경우 채무 정리를 위해 스스로 파산신청을 할 수 있게 한 제도이다. 또는 소비자파산제도라고도 한다.

개인파산제도의 주목적은 모든 채권자가 평등하게 채권을 변제 받도록 보장함과 동시에 채무자는 남아 있는 채무에 대한 변제 책임을 면제받아 경제적으로 재기할 수 있는 기회를 부여하는 것이다.

파산 및 면책은 자신의 모든 채무를 변제할 수 없는 상태에 빠진 사람이 신청할 수 있으며, 신용불량자가 아니라도 신청이 가능하다. 채무자는 파산 및 면책 신청서류를 작성해 자신의 주소지 관할 지방법원 본원에 접수하면 된다.

파산선고 결정이 확정되면 신원증명서에 신원증명사항의 하나로 기재되어 각종 금융거래와 취직 등에 불이익을 받을 수 있으며, 공무원ㆍ변호사ㆍ기업체 임원ㆍ의사 등도 될 수 없다.

그러나 이러한 불이익은 파산자 본인에게만 한정되고, 전부 면책결정이 확정되면 불이익은 모두 소멸하고 파산선고를 받은 사실도 신원증명사항에서 삭제된다.

그러나 법원에서 파산결정을 받았다고 해서 모두 면책결정을 받는 것은 아니다. 파산자가 자기 재산을 숨기거나 다른 사람 명의로 바꾸거나 헐값에 팔아버린 행위, 파산자가 채무를 허위로 증가시키는 행위, 파산자가 낭비 또는 도박 등으로 현저히 재산을 감소시킨 행위 등은 면책을 받을 수 없다.

면책이 허가되지 않을 경우 파산의 원인이 된 채무를 다 갚을 때까지 계속해 변제해야 하며 파산자로서 여러 가지 제약도 받게 된다.

한편, 채무자가 파산선고를 받았다고 하더라도 채권자는 자신의 채권을 행사하는 데 아무런 제약을 받지 않는다. 채권자는 소송을 제기하거나 변제를 독촉할 수 있으며, 채무자의 재산에 대한 가압류, 압류, 경매 등 집행행위도 행할 수 있다. 채무자는 파산 선고를 받은 후 진행되는 면책 절차에서 면책 결정까지 받아야 비로소 채무로부터 해방될 수 있다.

정부가 기업이나 금융기관의 구조조정을 지원하기 위해 마련한 재정자금을 말한다. 공적자금은 기업부도 등으로 회수가 불가능한 부실채권이 많은 은행으로부터 부실채권을 싼값에 사주고, 정부가 은행에 출자하여 자본금을 늘려줌으로써 건실한 은행으로 새롭게 탄생할 수 있도록 도와주는 데 쓰인다.

우리나라의 경우 공적자금을 정부예산에서 직접 지원하는 것이 아니라 예금보험공사와 자산관리공사가 채권을 발행하여 조달한다. 또 해외차관, 정부보유 공기업주식, 공공자금관리기금, 한국은행 등에 의해 우회적으로 투입된 자금도 넓은 의미의 공적자금으로 본다. 공적자금을 투입하는 방법에는 세 가지가 있다.

첫째, 금융기관의 부실채권의 매입에 사용된다. 이자를 받지 못하는 대출금이나 부도난 회사의 담보부동산 등 부실채권을 자산관리공사가 싼값에 사줌으로써 자금흐름을 개선해 준다.

둘째, 예금보험공사가 직접 증자해 지원하는 방법이 있다. 즉, 대외신인도가 떨어져 외국에서 돈을 빌리기 어렵고 자본금과 연계된 대출이나 투자를 할 수 없는 경우 예금보험공사가 증자에 참여하여 자기자본비율을 높여준다.

셋째, 금융기관이 도산하여 반환할 자금이 없을 때 예금보험공사가 고객예금을 대신 지불하는 예금대지급금 지원에 사용된다. 우리나라는 1997년말 외환위기로 대기업을 비롯한 수많은 기업이 도산하고 금융기관의 부실이 심화되자, 예금자 보호와 금융시장 안정을 위해 공적자금을 조성,투입하기도 하였다. 2006년 2월말 현재 총 168조 2천억원(회수금 재사용 포함)이 투입되었고, 76조3천억원이 회수된 상태이다(금융위원회).

견련이란 단어 자체는 서로 관련·관계가 되어있다는 것을 가리킨다. 견련성이란, 유치권의 성립요건은 유치대상이 된 물건 그 자체에만 행사할 수 있다는 것을 의미한다.

여기에서 유치권이란 채권을 가진 사람이 대금을 받기 위해 채권이 회수될 때까지 직접 관련된 물품을 점유하는 것을 말한다.

예를 들어, A라는 자가 B라는 사람에게 스마트폰 수리를 맡기고 수리대금을 주지 않았다. 그러면 B라는 자는 스마트폰을 주지 않아도 된다. 후에 A라는 사람이 노트북의 수리를 맡기고 노트북의 수리대금만 지불했다. 그렇다 해도 B는 스마트폰의 수리비를 요구하면서 노트북을 주지 않겠다고 주장할 수는 없다.

유치권의 성립요건은 해당 물건 그 자체에 있기 때문이다. 이를 일컫어 견련성이라 하는 것이다.

상환기금률. 미래에 일정금액을 얻기 위해 매기 불입해야 할 일정한 금액을 감채기금이라 하고, n년 후 1원을 만들기 위해 매년 불입할 액수를 감채기금계수라 한다.

매기 불입해야 한다는 측면에서 감채기금계수 연금의 내가계수의 역수에 해당된다.