LOI는 계약이 최종적으로 이루어지기 전에 두 당사자 이상이 협약의 대략적인 사항을 문서화하는 것으로, 합병 등의 과정에서 다른 회사를 사거나 팔기 위한 과정에서 사용된다.
어느 일방 당사자의 입장, 의도, 결정 등을 다른 당사자에게 전하기 위해, 특정 계약의 최종협상에 앞서 내부의 통일적 의사를 정리 · 확인하기 위해 작성되는 일방적 의사표시 또는 쌍방의 의사합치를 표시하는 계약과정 상의 문서이다.
또한 자금조달 용도의 구비서류로서 관련 금융기관에 제시하기 위해 필요한 정부인가 등을 위한 내 · 인가 또는 사전협의, 조정 용도의 문서를 말하며, 설비 등의 수출입 합작투자 기술제휴 M＆A 등 제반 국제계약의 초기 단계에서 자주 사용되는 실용문이라고도 할 수 있다.
공개 입찰에 참여할 의사를 LOI를 통해 공식적으로 밝히면 심사를 거쳐 매각대상기업을 실사할 수 있다.
그 후에 제안서에 가장 좋은 조건을 제시한 입찰 참가자가 우선 협상대상자로 선정된다. 계약, 합병, 기업 매각 등의 경우 매우 복잡한 구조를 가질 수 있고, 계약 쌍방에게 많은 시간을 소모하게 만든다.
몇 달이 걸리거나 심지어 몇 년이 소요되기도 한다. 이때 채권자나 주주들은 상대방이 매각 등의 과정에 진정으로 흥미를 갖고 있는지 궁금해 할 것이다. 이런 이유로 협상 초기 단계에서 회사의 대표단이 의향서를 작성한다.
정형화된 형식은 없으며, 계약 쌍방간의 또는 어느 한쪽의 의사만 적절히 나타나기만 하면 된다. 이러한 일반적인 LOI를 구체적으로는 Non-binding LOI라 부르며 Binding LOI는 법적구속력이 있어 의향서라고 해도 LOI에 쌍방이 합의한 내용을 법적으로 준수해야할 의무가 있다.
보유 부동산에 대한 조세 부과의 형평성을 제고하고 부동산 가격을 안정시켜 지방 재정을 균형적으로 발전시키며 건전한 국민경제를 실현하기 위한 목적으로 2005년 6월부터 시행된 국세 중의 하나다.
지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지 소유자에 대해 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 부과하는 세금이다.
이는 토지를 많이 가지고 있는 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 주택이나 토지를 일정 규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하는 것이다.
종합부동산세는 고가의 부동산을 다수 소유하고 있는 부동산 과다 보유계층에 대한 높은 금액의 세금 징수를 통해 부동산 과다 소유 및 투기 억제의 효과를 노린 것이기도 하다.
2005년 시행 당시에는 공시가격 9억 원 초과 주택, 공시지가 6억 원 초과 토지, 별도합산과세 대상인 경우 공시지가 40억 원 초과 사업용 토지에 대해 부과되었고, 부과된 종합부동산세는 부동산 소유자 개인별로 과세되었다.
또 개인이 소유한 주택, 나대지, 사업용 건물 부수토지를 별도로 합산한 금액이 재산 종류별로 기준 금액을 초과할 경우, 초과분 액수에 따라 1~4%의 세금이 부과되었다.
이후 2006년부터 종합부동산세 과세기준이 인별 합산방식에서 세대별 합산방식으로 바뀌었다가 2008년 말 세대별 합산 부분이 위헌판결을 받음에 따라 다시 개인별 합산으로 재변경되었다.
또 과세기준 금액도 공시가격 6억 원 초과 주택(1세대 1주택자의 경우 3억 원 추가 공제), 공시지가 5억 원 초과 토지, 별도합산과세 대상인 경우 공시지가 80억 원 초과 사업용 토지에 대해 재산세와는 별도로 인별 합산하여 국세로 징수하도록 변경했다.
9·13 주택시장 안정방안 이후 2018년 9월 13일 정부가 발표한 '9·13 주택시장 안정방안'에 따르면 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다.
또 과표 3억∼6억 원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 0.2%포인트 인상하기로 했다. 이러한 내용은 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용된다.
[9·13 주택시장 안정방안(2018)에서 발표된 종합부동산세 변화]
12·16 주택시장 안정화 방안 정부가 2019년 12월 16일 발표한 '주택 시장 안정화 방안'에 따르면 정부는 기존 고가 1주택 보유자와 다주택자의 세 부담을 늘려 집을 팔게 하기 위해 종합부동산세를 강화하기로 했다. 이에 따라 2018년 9·13 대책에서 종부세를 강화한 지 1년 3개월 만에 다시 종부세가 인상됐다.
종부세율 인상 폭은 보유 주택 수와 주택 지역에 따라 차등을 둬, 고가 1주택자에게 적용하는 세율을 기존 0.5∼2.7%에서 0.6∼3%로, 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자 세율을 기존 0.6∼3.2%에서 0.8∼4%로 크게 올리기로 했다. 또 조정대상지역에서의 2주택자의 보유세 상한선을 200%에서 300%로 높인다.
PBR 혹은 P/B라고도 쓰면 Price-To-Book Ratio의 약자이다. 우리말로는 주가장부가치비율이라고 부르며 주가와 장부가치를 비교하기 위해 사용하는 비율이다.
PBR은 주당 시장가격을 주당 장부가치로 나눈 것이다(PBR=Market Price per Share/Book Value per Share).
여기서 주당 장부가치는 기업이 자사의 모든 자산을 장부(회계적)가치로 청산한 한 후 우선주를 포함한 모든 부채를 제외하고 남은 금액을 총 발행된 보통주식의 수로 나눈 금액을 의미한다.
BPS=(Total Assets-Total Liabilities)/Number of shares outstanding. 한 주당 시세를 한 주당 장부가치(BPS)로 나눈 값이 PBR이다.
PBR은 해당 종목의 단위 주가가 1주당 장부가치 대비 몇 배로 거래되고 있는 가를 보여준다. PBR이 1인 종목은 해당종목의 단위 주가가 1주당 장부가치와 같다는 뜻이다.
PBR이 1보다 큰 종목은 주가가 장부가치보다 높아서 고평가되었다고 해석한다. 1 미만인 종목은 주가가 장부가치보다 낮기 때문에 저평가되었다고 볼 수 있다.
PER(Price on Earning Ration)은 현재 주가를 주당순이익(순이익/ 총 발행주식 수)으로 나눈 값으로, 주가수익률, 주가순익률, 주가이익률, 주가수익비율, 주가이익비율, 주가순익비율, 주가수익배율, 주가이익배율, 주가순익배율이라 한다.
PER은 주가가 주당순이익의 몇 배가 되는지를 나타내주기 때문에 PER가 높다면 수익에 비해 주가가 고평가된 것으로 볼 수 있다. PBR이 기업의 재무상태 면에서 주가를 판단하는 지표인데 반해 PER은 기업의 수익성과 주가를 연계하여 평가하는 지표다.
또한 PBR은 특정 기업을 저량(stock)측면에서 바라보는 반면에 PER는 유량(flow)측면에서 바라 본다고 할 수 있다. 서로 보완관계에 있는 이들 두 지표는 증권분석기법 중 ‘기본적 분석(fundamental analysis)’에서 쓰는 대표적 지표로, 함께 사용되는 경우가 많다.
외국의 통화(외환)를 개인이 직접 접근하여 거래하는 것으로, 금융회사에 맡긴 마진(증거금)의 최고 50배까지 인터넷(HTS)을 통해 외화를 사고 팔 수 있는 장외 소매외환거래를 말한다.
FX 마진거래는 주식이나 선물시장과 달리 별도의 거래소가 존재하지 않는 세계 주요 Prime Bank가 청산보증을 하면서, bid/ask 호가를 제시하여 거래하는 장외상품이다.
즉, 시장에 참여하고 있는 은행 등 금융권, 기업, 개인들의 거래에 의해 만들어지는 시장이다. 일반적인 환전은 보통 자국의 화폐(원)로 환전하려는 국가의 화폐를 구입하는 것이지만, 이에 비해 FX마진거래는 두 나라의 통화를 동시에 교환하는 방식으로 한 나라의 통화를 팔면서 다른 나라의 통화를 사는 방식이다.
예를 들어 미국 달러와 일본 엔의 거래에서(USD/JPY) 미국 달러를 매수하는 경우 동시에 일본 엔화를 매도하는 것이다. FX마진거래는 외화예금에 비해 수수료가 저렴하고 인터넷으로 24시간 거래가 가능하다.
또한, 증거금률이 2%에 불과해 레버리지를 최대 50배 걸 수 있다. 즉, 1억원 가치의 통화를 거래하고자 할 경우 계좌에 1억원의 2%인 2백만원의 증거금만 보유하고 있으면 거래가 가능하다.
한편, FX 마진거래는 가격이 떨어질 것을 예상하면 먼저 매도를 하고, 가격이 충분히 떨어진 다음에 다시 매수하여 수익을 발생시킬 수 있는 양방향 거래방식을 취급하고 있다.
스왑(Swap)거래는 미래의 특정일 또는 특정기간 동안 어떤 상품 또는 금융자산(부채)을 상대방의 상품이나 금융자산과 교환하는 거래를 말한다.
통화스와프는 두 나라가 현재의 환율(양국 화폐의 교환 비율)에 따라 필요한 만큼의 돈을 상대국과 교환하고, 일정 기간이 지난 후에 최초 계약 때 정한 환율로 원금을 재교환하는 거래를 가리킨다. 또한 각국의 중앙은행이 자국의 통화를 교환하는 거래를 가리키기도 한다.
국가 간 통화스와프 협정은 두 나라가 자국통화를 상대국 통화와 맞교환하는 방식으로, 외환위기가 발생하면 자국통화를 상대국에 맡기고 외국통화를 단기 차입하는 중앙은행 간 신용계약이다.
즉, A국가에서 외환보유액이 바닥나 환란사태에 직면했을 경우 B국가에서 돈을 빌려오고 그 액수에 해당하는 자기나라(A국) 화폐를 B국에 담보로 맡기는 것이다.
예컨대 1월 1일 1,300원을 내고 1달러를 빌리면, 만기일의 환율이 1,500원이든 1,000원이든 상관없이 1달러를 갚고 다시 1,300원을 돌려받는 것이다. 이는 내용상 차입이지만 돈을 맡기고 돈을 빌려오는 것이기 때문에 형식은 통화교환이 되며, 사실상 외환 보유액이 늘어나는 효과를 가져온다.
우리나라의 통화스와프 현황(2020년 기준) 한국은행은 2020년 3월 기준으로 총 1932억 달러 이상의 통화스와프 계약을 체결하고 있다. 스와프협정은 환율을 안정시키기 위해 각 국가의 중앙은행끼리 서로 자국의 통화를 예치할 수 있도록 맺는 협정을 가리킨다.
즉 2개의 중앙은행이 자국의 통화를 일정한 기간 동안 서로 예치해 놨다가 미리 약속한 환율에 따라 일정한 시점에 교환하는 외환 거래이다.
현재 우리나라는 양자 간 통화 스와프의 경우 캐나다(사전한도 없음), 미국(600억 달러), 스위스(106억 달러 상당), 중국(560억 달러 상당), 호주(81억 달러 상당), 말레이시아(47억 달러 상당), 인도네시아(100억 달러 상당), 아랍에미리트(UAE·54억 달러 상당) 등 8개국과 맺고 있다.
이 밖에 치앙마이 이니셔티브(CMIM) 체제를 통해서도 384억 달러를 인출할 수 있는 다자간 통화스와프 계약을 맺고 있다.
건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권 · 회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금이다.
양도소득세는 시가(時價)가 뛰어오르면서 발생하며, 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수함으로써 거래를 규제하거나 소득재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 한다는 점에서 정책세제로서의 성격이 강하고, 거의 모든 국민이 잠재적인 납세 의무자라는 점에서 대중세적인 측면도 있다. 그밖에 상속받은 재산에 대해서도 양도소득세가 부과되고 있다.
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과된다.
양도소득세 산정 기준 '양도'란 매매 · 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비 · 공제금액를 뺀 소득이다.
부동산을 사고 팔 때 붙는 양도세의 경우 양도가액(팔아넘긴 가격)과 취득가액(샀던 가격)은 원칙적으로 토지와 개별주택의 경우 국토교통부의 개별공시지가 및 개별주택가격, 일반건물 및 공동주택(아파트 등)은 국세청의 기준시가를 적용해 계산한다.
고가주택이나 투기지역 거래는 실거래가 적용하나, 1세대 1주택 고가주택의 경우 9억 원 초과분에 대한 양도차익만 과세한다. 고가주택은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 것을 말한다.
취득가액은 취득 당시 매입가격에 취득 제세금을 더한 금액을 말하며, 기타 필요경비에는 양도받은 자산에 대해 소요된 수선비 · 중개수수료 · 인지대 등이 해당된다.
장기보유 특별공제는 토지 · 건물에 대하여 보유기간 3년 이상 및 조합원 입주권에 대한 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 산출한다. 이때 토지 · 건물이 아닌 자산, 미등기 양도자산, 소득세법 제104조의 3에 따른 비사업용 토지는 제외된다.
한편, 부동산 매도 시 1년에 1회 최초 거래분에 한해 250만 원의 양도소득 기본공제를 받을 수 있다. 세율은 차액에 따라 누진세가 적용된다.
비과세 및 감면 항목 양도세는 단기 투기 거래를 줄이기 위한 목적이 있기 때문에 비과세 항목이 많은 편이다. 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 않는 경우는 다음과 같다.
파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하느 소득의 경우 양도소득세가 면제된다.
이외에도 장기임대주택 또는 신축주택을 취득한 경우, 공익 사업용 토지, 개발제한구역 지정에 따른 매수 대상 토지 등, 아파트형 공장 설립 후 5년 이상 임대 후 양도, 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하는 경우 등과 같이 의 경우에는 양도소득세가 감면된다.
12·16 주택 시장 안정화 방안 기획재정부, 국토부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 2019년 12월 16일 발표된 <주택 시장 안정화 방안>에서는 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 보완하는 방안이 담겼다.
이 방안에 따르면 1세대 1주택자(실거래가 9억 원 초과)에 대한 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가해 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분한다. 또 조정대상지역 일시적 2주택자의 경우 신규 주택 취득일부터 1년 내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 주기로 했다.
조정대상지역 등록임대주택도 2년을 거주해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 준다. 이 밖에도 단기 보유 주택에 대한 양도소득세율을 인상해 1년 미만 보유시 양도세율을 40%에서 50%로 강화하기로 했다.
시장 상황이 급변할 경우 프로그램 매매의 호가 효력을 일시적으로 제한함으로써 프로그램 매매가 주식 시장에 미치는 충격을 완화하고자 하는 제도이다.
프로그램 매매란 일반적으로 시장 분석·투자 시점 판단·주문 제출 등의 과정을 컴퓨터로 처리하는 거래 기법을 통칭한다.
파생상품시장에서 기준 종목의 가격이 기준가 대비 5% 이상 상승(또는 하락)하여 1분간 지속되는 경우, 프로그램 매수(상승)·매도(하락) 호가 효력을 5분 동안 정지한다.
또 코스닥150 선물 가격이 기준 가격 대비 6% 이상 상승(또는 하락)하고 코스닥150지수의 수치가 직전 매매 거래일의 최종 수치 대비 3% 이상 상승(또는 하락)하여 동시에 1분간 지속되는 경우 해당 시점부터 5분간 접수된 프로그램 매매 매수호가(또는 매도호가)의 효력을 정지한다.
발동 후 5분이 지나면 거래가 자동으로 거래가 재개된다. 사이드카 발동은 1일 1회로 한정되고 오후 2시 20분 이후에는 발동되지 않는다.
2008년 미국발 금융 위기 당시 국내 증시에서는 사이드카가 코스피, 코스닥시장을 통틀어 45번이나 발동되면서 사상 최다 기록을 세웠다.
한편 이와 유사한 비상 조치로 '서킷 브레이커(circuit breaker)'가 있다. 이 제도는 시장의 가격 변동이 더 심할 때 아예 선물시장을 중지하는 것으로 사이드카보다 강력한 조치이다.
골드만삭스, 모건스탠리, 메릴린치에 이은 세계 4위의 투자은행(IB)으로 꼽혀온 리먼 브라더스(Lehman Brothers)가 2008년 9월 15일 새벽 뉴욕 남부법원에 파산보호(챕터11)를 신청하면서 글로벌 금융위기를 촉발시킨 사건이다.
서브프라임 모기지 부실과 파생상품 손실에서 비롯된 6130억 달러(약 660조 원) 규모의 부채를 감당하지 못한 것이다. 이는 역사상 최대 규모의 파산으로 기록되면서 글로벌 금융시장과 부동산시장에 엄청난 충격을 몰고 왔다.
이날 하루 동안에만 미국과 유럽은 물론 아시아 증시까지 2~4% 일제히 폭락했으며, 글로벌 금융위기와 10여 년에 걸친 세계경제의 장기 부진을 예고하는 신호탄이 되었다.
리먼 브라더스는 1850년 설립된 국제적인 투자은행으로 글로벌 주식 채권 인수 및 중개, 글로벌 기업 인수·합병(M&A) 중개, 사모펀드 운용, 프라이빗 뱅킹 등을 담당해 왔다. 계열사로는 리먼브라더스 은행, 노이버거 베르만, 오로라 론서비스, SIB모기지 등이 있다.
리먼 브라더스 사태의 원인 리먼 브라더스 사태의 근본적 원인은 2007년부터 시작된 미국 부동산가격 하락과 이에 따른 서브프라임모기지론(비우량주택담보대출) 부실이 지목된다. 서브프라임(sub-prime)은 정상 대출이라 할 수 있는 프라임 대출보다 소득이 낮은 사람들을 대상으로 한 대출을 말한다.
앨런 그린스펀 당시 연방준비제도(FED, 연준) 의장은 9·11사태 이후 침체된 경기를 부양하기 위해 초저금리 정책을 폈다. 미국 금융회사들은 이를 이용하여 주택대출을 확대하였고, 이는 부동산 가격 상승을 부추겼다.
이로 인해 신용과 소득이 낮은 사람에게도 주택 자금을 빌려주는 서브프라임 모기지도 활발하였다. 금융회사들은 서브프라임 모기지론을 통해 구입한 주택의 저당권을 활용해 ‘주택저당증권(MBS)’이라는 금융상품을 만들어 냈다.
MBS는 쉽게 말해 집의 저당권을 재판매하는 금융상품으로 미래에 받을 채권을 미리 현금화하는 일종의 자산유동화증권(ABS)이다. MBS는 다시 채권과 섞어 부채담보부증권(CDO)을 만들어냈다. MBS와 CDO는 각종 채권의 출처를 파악해 내기 힘들고, 리스크를 미리 발견해 내기도 사실상 불가능하다.
그러던 중 경기과열을 우려한 미국 정부가 2006년 6월 기준금리를 5.25%까지 인상하자, 신용도가 낮은 대출자는 높은 이자 부담을 감당해내지 못하고 파산하여 길거리에 내몰렸다.
이 같은 서브프라임 부실 사태는 MBS·CDO 등 파생금융상품을 사들인 리먼 브라더스를 포함한 전 세계 금융회사를 순식간에 파산위기로 내몰면서 10여 년에 이르는 장기 글로벌 금융위기에 봉착하였다.
또한 리먼 브라더스의 파산으로 미국은 부동산 거품 붕괴와 투자 손실로 19조 2000억 달러에 달하는 가계 자산이 증발하였다.
